Kann ich mir heute noch ein Haus leisten?

Die gefühlte Wahrheit ist nur die halbe Wahrheit

Kaum ein Thema wird so sehr aus dem Bauch heraus beurteilt wie die Frage nach dem eigenen Haus. Zwei Sätze hört man dabei immer wieder – und beide stimmen nur zur Hälfte.

Der Grund für diese Schieflage ist einfach: Ein Preis ist sichtbar, eine Finanzierung nicht. Leistbarkeit entsteht aber erst aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren.

1996 und heute: dieselbe Frage, andere Rahmenbedingungen

Stellen wir die fünf entscheidenden Kennzahlen für Sachsen-Anhalt nebeneinander, entsteht ein deutlich differenzierteres Bild als der Satz „früher war alles billiger“ vermuten lässt.

Wichtig zur Einordnung: Das verfügbare Einkommen ist ein amtlicher Pro-Kopf-Indikator und nicht dasselbe wie ein Arbeitnehmer-Netto. Deshalb steht in der Tabelle ein transparent gerechnetes Modell-Netto daneben. Und der aktuelle Bauzins ist ein Marktwert für zehnjährige Bindung – er variiert mit Beleihung, Bonität und Anbieter.

Nominal hat sich das verfügbare Einkommen mehr als verdoppelt

1995 lag das verfügbare Einkommen je Einwohner in Sachsen-Anhalt bei 11.057 Euro, im Jahr 2000 bei 12.511 Euro. Für 1996 ergibt die lineare Annäherung rund 11.350 Euro. 2024 waren es 26.297 Euro.

Das ist kein Arbeitnehmer-Netto – aber ein belastbarer Maßstab für Konsum- und Sparspielraum. Der Wert für 1996 wurde linear aus der amtlichen Reihe 1995/2000 angenähert.

Real bleibt weniger übrig – aber immer noch mehr als 1996

Nominal ist der Spielraum stark gestiegen. Erst nach Abzug der Inflation sieht man die tatsächliche Kaufkraft: Sie liegt heute bei einem Indexwert von rund 141 gegenüber 1996. Der Inflationsschock 2022 führte zu einem kurzen Rückgang, danach folgte eine Erholung.

Methodischer Hinweis: Eine einheitliche amtliche Reallohnreihe für Sachsen-Anhalt ab 1996 liegt nicht durchgängig vor. Der Indexwert stammt deshalb aus einer Modellreihe aus Lohn-/Einkommensentwicklung und Verbraucherpreisen. Die Richtung ist belastbar, der exakte Punktwert ist eine Näherung.

Grundstück und Baupreise sind die eigentlichen Treiber

Dass Bauen teurer geworden ist, bestreitet niemand. Interessant ist, wo genau die Kosten gestiegen sind – und wie stark.

Baureifes Land: fast eine Verdopplung – mit enormer regionaler Spanne

Der Landesmittelwert stieg von 32,76 Euro je Quadratmeter im Jahr 1996 auf 72,98 Euro im Jahr 2025. Konkret bedeutet das: Ein Grundstück mit 700 Quadratmetern kostete 1996 rund 22.900 Euro, 600 Quadratmeter kosten heute etwa 43.800 Euro.

Diese Landesmittelwerte sind Transaktionsdurchschnitte – sie schwanken mit Lage und Art der verkauften Flächen. Die wichtigste Aussage für die Praxis lautet deshalb: Sachsen-Anhalt ist kein einheitlicher Grundstücksmarkt. Im Datensatz des Landesamtes reichte baureifes Land 2024 von rund 15 Euro je Quadratmeter im Altmarkkreis bis über 400 Euro in Halle.

Baupreise: etwa das Zweieinhalbfache – aber nicht bei gleichem Haus

Das Baupreisniveau für Wohngebäude liegt im November 2025 bei 140,4 Punkten (Basis 2021 = 100), gegenüber rund 52 Punkten um 1996. Das entspricht in etwa einer Verzweieinhalbfachung.

Hier ist Sorgfalt gefragt: Der Index misst vergleichbare Bauleistungen, nicht ein konkretes Haus. Hauspreis ist nicht gleich Index – Ausstattung, Energiestandard, Wohnfläche und Leistungsumfang verändern den tatsächlichen Preis erheblich. Moderne Häuser erfüllen zugleich deutlich höhere Energie- und Technikstandards als ein Neubau von 1996.

Frühwerte der Indexreihe wurden auf die heutige Basis verkettet beziehungsweise angenähert; es handelt sich um eine Trenddarstellung.

Der Zins ist höher als 2021 – aber deutlich niedriger als 1996

Rund vier Prozent fühlen sich nach den Jahren um 2021 hoch an. Über einen Zeitraum von 30 Jahren betrachtet sind sie das nicht. 1996 lag der Orientierungswert für eine zehnjährige Bindung bei etwa 7,3 Prozent – knapp beim Doppelten.

Für die Haushaltsplanung zählt ohnehin nicht der Zinssatz allein, sondern vor allem die anfängliche Tilgung und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Genau dort liegt der entscheidende Unterschied zwischen damals und heute – wie die folgenden Rechenbeispiele zeigen.

Es handelt sich um historische Orientierungswerte für zehnjährige Bindung. Konkrete Angebote hängen von Beleihung, Bonität und Produkt ab.

Ein realer Ausgangspunkt statt einer Indexrechnung

Damit die Beispiele nicht im Abstrakten bleiben, rechnen wir mit einem tatsächlich angebotenen Haus: dem Flair 113.

• ab 237.850 € Hauspreis laut Anbieter
• 110–124 m² Netto-Raumfläche
• 2 Etagen in drei Varianten
• Energiestandard EH 55 GEG

Und hier liegt der erste große Beratungsfehler, den man vermeiden kann: Der Hauspreis ist der Startpunkt, nicht die Gesamtkosten. Wer mit dem Ab-Preis finanziert, hat Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Hausanschlüsse, Außenanlagen, Baunebenkosten und Reserve noch gar nicht berücksichtigt. Genau daraus entsteht die Gesamtkostensumme, mit der die folgenden Finanzierungen rechnen.

Preisstand laut Anbieter; regionale Mehr- oder Minderkosten sowie den genauen Leistungsumfang im konkreten Angebot prüfen.

Gerechnet, nicht geschätzt

Alle drei Modelle arbeiten mit identischen 20 Prozent Eigenkapital auf die Gesamtkosten und einer klassischen Annuität ohne Gebühren oder Förderdarlehen. So wird sichtbar, was sich zwischen 1996 und heute wirklich verändert hat.

Was diese drei Spalten wirklich erzählen

1996: Finanziert wurden rund 99.840 Euro. Bei 7,3 Prozent Zins und nur einem Prozent anfänglicher Tilgung ergab sich eine Monatsrate von etwa 691 Euro. Die niedrige Tilgung führte allerdings zu einer hohen Restschuld von rund 84.600 Euro nach zehn Jahren – von 99.840 Euro Darlehen waren also nur rund 15.200 Euro getilgt. Genau dieser Teil der Vergangenheit fehlt in nostalgischen Preisvergleichen fast immer.

Heute: Die Monatsrate liegt mit 1.320 Euro deutlich höher – aber die anfängliche Tilgung ist doppelt so hoch. Von 264.000 Euro Darlehen sind nach zehn Jahren rund 64.500 Euro getilgt. Man zahlt mehr, und man kommt schneller voran.

Die Grundstücksvariante beantwortet die häufigste Praxisfrage: Steigt der Grundstückspreis auf 100.000 Euro, wachsen die modellierten Gesamtkosten auf 395.000 Euro, das Eigenkapital auf 79.000 Euro und die Anfangsrate auf 1.580 Euro. Der Vergleich zeigt zugleich den wirksamsten Hebel: Grundstück, Hausgröße und Reserve gemeinsam optimieren.

Zur Position „Nebenkosten + Reserve“: Die 48.350 Euro im Basismodell sind ein Budgettopf für Erwerbs- und Finanzierungsnebenkosten, Hausanschlüsse, Außenanlagen, Zusatzleistungen und Reserve. Im Beratungsgespräch wird er positionsgenau aufgelöst. Die genannten Tilgungsbeträge ergeben sich rechnerisch aus Darlehenshöhe minus Restschuld der jeweiligen Modellrechnung.

Die Rate ist gestiegen – relativ zum Einkommen bleibt sie planbar

1.320 Euro klingen nach viel, 691 Euro nach wenig. Erst im Verhältnis zum Nettoeinkommen wird der Vergleich fair. Für einen Modellhaushalt mit zwei Vollzeit-Nettoeinkommen ergibt sich:

Das ist die positive Kernaussage dieses Vortrags – und zugleich diejenige, die am meisten Sorgfalt verlangt. Sie gilt nicht für jeden Haushalt identisch. Eine gute Beratung prüft deshalb den tatsächlichen Haushaltsüberschuss, Kinder, Mobilität, Rücklagen und Risiken – nicht nur eine pauschale Quote.

20 % Eigenkapital sind der stärkste Stabilitätsanker

Aus den Zahlen lässt sich ein Vorgehen ableiten, das in dieser Reihenfolge abgearbeitet werden sollte.

Was den heutigen Neubau zusätzlich wertvoll macht

Ein Vergleich, der nur auf Preise schaut, unterschlägt, was heute im Preis enthalten ist.

Konkrete Garantien bleiben vertragsabhängig – prüfen Sie deshalb immer die Leistungsbeschreibung und den Schutzbrief in der jeweils aktuellen Fassung.

Regionale Erfahrung trifft auf eine starke Marke

Zur Einordnung der Jahreszahlen: 1996 ist in diesem Beitrag der Marktvergleich, nicht das Gründungsjahr. Town & Country Haus wurde 1997 gegründet, die Bau-Vision startete 2001.

Diese Erfahrung ist im Beratungsgespräch deshalb wichtig, weil Kosten, Grundstück und Finanzierung nicht isoliert geplant werden dürfen: Haus · Grundstück · Finanzierung · Energie – abgestimmt aus einer Hand.

Ja – nicht mit Hoffnung allein, sondern mit einem guten Plan

Die Zahlen sagen nicht, dass heute alles leichter ist. Sie sagen aber auch nicht, dass Eigentum unerreichbar geworden ist.

Wer 20 Prozent Eigenkapital auf die Gesamtkosten mitbringt, sein Projekt vollständig kalkuliert und eine Rate mit Puffer wählt, hat heute eine realistische Chance. Gehen Sie deshalb positiv ins Beratungsgespräch: nicht mit der Frage, warum es nicht gehen kann – sondern mit dem Ziel, gemeinsam herauszufinden, wie es sicher gehen kann.